전세 계약서 특약 사항 알아두면 좋은 정보!

안녕하세요, 리하잇입니다.

 

오늘은 부동산 전세 계약 시 특약 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.ㅎㅎㅎㅎ

 

 

 

 

특약 사항이란 부동산 계약서에 없는 내용을 집주인과 합의하여 추가로 넣는 것을 말하는데요,

혹시 모를 분쟁과 사기로부터 편안한 안정장치를 걸어두는 것이 좋습니다!

 

 

---

전세 계약서 특약 사항 알아두면 좋은 정보 시작 하겠습니다.ㅎㅎㅎ

 

 

 

전세 계약 체결 시 주의    

 

 

1. 대항력과 관련된 특약 예시

전세계약 특약 시, 각자의 상황에 맞는 내용으로 '합의내용+위반 시 제재 사항'으로 기자 하시면 됩니다.

 

•  주택을 인도 받은 임차인은 20__년___월___일 까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다. 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우, 임차인은 계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.
• 임대인은 전세보증금 잔금지급 [다음날]까지 첨부한 등기부등본의 상태를 그대로 유지 및 근저당권설정 / 제한물권설정을 하지 않아야 하며, 임대인이 이를 어길 시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급하기로 한다. 
• 임대인은 임대차계약 잔금일 이전에 매매계약을 하는 경우 임차인에게 통보해야 하고, 이를 위반하여 해당 목적물을 매도하는 경우 임대인도 연대하여 보증금 반환을 해야 한다.
• 임대인은 임차인의 대항력이 발생할 때까지는 매매계약 체결이나 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 않아야 하며, 임대인이 이를 위반 시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급하기로 한다. 
• 임대인은 임대차보증금을 지급받기 전까지 임대차 목적물에 설정된 근저당권/가압류 등 제한물권을 모두 말소하고 잔금지급일 다음날까지 이를 유지하여야 한다. 
• 현재 물건지는 등기부등본산 제한물권이 없는 상태이며, 임대인은 임대차보증금 잔금 지급 다음날까지 이를 유지하도록 한다.
• 임대인은 임대차계약 종료 시 임차 목적물의 타임차인 임대차 여부와 관계없이 임차인에게 임차보증금을 즉시 반환하여야 한다.
• 임대인은 계약기간 중 목적물을 매매 또는 담보로 제공하는 경우 임차인에게 통보하기로 한다.
• 임차보증금 납입할 임대인 계좌번호 기재 (임대인 계좌가 맞는지, 임대인이 임대할 권한이 있는 자인지, 임대인의 신분증&등기권리증, 계약서 임대인 신상 정보내용 잘 확인하기)

 

 

 

만일, 매매계약 진행 중인 목적물에 임대차계약을 체결하고자 하는 경우 누구와 계약을 체결해야 하는지, 즉 임대차 계약 당사자인 임대인과 매도인이 되어야 하는지 매수인이 되어야 하는지 문제가 될 수 있습니다.

 

이럴 경우 임대차계약 특약 사항에서 기체결된 매매계약을 특정하여 매수인의 임대인 지위 승계 (임대차보증금 반환채무 승계)를 명시하고, 이와 함께 위반 시 매도인의 연대책임과 해지손해배상 문구 기재하고 3자가 기명 날인 하는 방법을 고려할 수 있습니다.

 

이렇게 제삼자 합의가 어려운 경우, 매매계약보다 임대차계약의 잔금일을 더 빠른 시일로 정하여 주택의 인도와 주민등록이라는 주택임대차보호법상 대항력 요건을 먼저 갖추어 주택임대차보호법상 매수인이 임대인의 지위를 당연 승계할 수 있도록 (주택임대차보호법 제3조 제4항)하는 것도 고려할 수 있습니다.

 

 

 

2. 전세보증금 대출/전세금 보증보험 조건부

임대인 및 임대인의 물건지에 의하여 전세자금 대출이나 전세금보증보험 불가 해지 조건의 귀책사유를 한정하여 기재할 수 있습니다. 

구체적인 상황에 맞게 아래 예시를 활용하여 합의하시면 되세요~

 

 

• 동계약은 물건지가 [서울보증보험 전세금보장신용보험/ 허그 전세보증보험] 보증금액 전액이 가입되지 않을 경우 무효로 하며, 이러한 경우 임대인은 아무 조건 없이 계약금을 임차인에게 반환하기로 한다.
• 동계약은  HUG전세금보증보험 상품 임차보증금액 전액 가입조건부로 체결하기로 한다.
• 동계약은 목적물에 대하여 ___은행 ___________조건부로 전세자금대출 실행이 되지 않을 경우, 무효로 하며, 이러한 경우 임대인은 계약금을 임차인에게 반환하기로 한다. (단, 임차인의 단순변심 또는 임차인의 신용의 문제로 대출이 나오지 않을 경우는 제외함)

 

 

3. 수선 원상회복 의무 등

 

제9조(계약의 종료) 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다. 다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다.

 

 

 

 

임차인의 원상회복의무에 관해 합의하고 그에 따른 내용을 계약서에 반영할 수 있습니다.

 

대법원은 임대차계약에서 임대차계약이 해제(종료) 된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상 복구하여 임대인에게 명도 하여야 한다고 정하여져 있으나, 그 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지, 보전에 따른 관리와 수선비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의 의무도 부담하지 않기로 합의한 것이다.(대법원 2002. 11. 22 선고 2002다 38828 판결) 

라고 판시한 바 있습니다.

 

이를 고려하여 임차인의 시설비용 보수상환청구권을 포기하고 원상회복의무를 부담하지 않거나, 특정 시설물에 관한 원상회복의무만을 배제하도록 하는 특약, 임차인의 책임 없는 사유로 인한 고장이나 파손에 관하여 면책을 규정하는 등 합의 내용으로 기재할 수 있습니다.

 

 

• 임대인은 임차인이 반려동물/실내흡연을 동의/금지하며 이로 인한 원상회복 의무는 *ex) 벽지 전체도배, 긁힌 타일 및 마루 수선,  별도의 클리닝 비용 등*으로 한다.
• 임차인이 반려동물을 키우는 것을 금지하며, 이를 위반 시 계약을 해지하기로 한다. 이 경우 중개수수료는 임차인이 부담하며, 벽지와 마루 등에 대한 피해를 청구하기로 한다.
• 임차인이 목적물에 입주하기 전까지 발생한 공과금은 임대인이 정산해 놓기로 한다.

 

 

 

4. 개업공인중개사

공인중개사법 제30조 (손해배상책임의 보장)
①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014.1.28~2020. 6.9>
⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 상항을 설명하고 관계증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014.1.28>
1. 보장금액
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 소재지
3. 보장기간

 

 

-개업공인중개사는 공인중개사법 제25조에 의하여 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인, 설명을 할 의무가 있습니다. 따라서 전세계약 체결 시 중개사가 개업공인중개사가 맞는지 확인하고, 개업공인중개사의 손해배상책임 보장에 관한 증서 사본을 교부받아야 합니다.

 

최근 대법원은 공인중개사는 자기가 조사 확인 하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다. (대법원 2022.06.30 선고 2022다 212594 판결) 판시하였고, 2021.12.31자로 부동산 중개행위 중 손해가 발생했을 때 공인중개사가 보장하는 손해배상책임 보장금액한도도 1억 원에서 2억 원으로 개정되었습니다.

전세사기가 급증하는 상황과 더불어 개업공인중개사의 설명의무가 더욱 중시되고 손해배상한도도 증액되어 개업공인중개사의 책임도 강화되고 있음을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

<법의 보호를 받기 위한 중요사항, 꼭 체크하기>

 

• 대항력 및 우선변제권 확보

①임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에게 우선하여 변제받을 수 있으며, 주택의 점유와 주민등록은 임대차기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.

②등기사항증명서, 미납국세, 지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결 여부를 결정하여야 보증금을 지킬 수 있습니다.

****임차인은 임대인의 동의를 받아 미납국세, 지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터 등기소에서 확인할 수 있습니다.

• 임대차 신고 의무 및 확정일자 부여 의제

①수도권 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시 지역에서 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원을 초과하여 주택임대차계약을 체결(금액의 변동이 있는 재계약, 갱신계약 포함) 한 경우, 임대인과 임차인은 계약체결일로부터 30일 이내에 시군구청에 해당 계약을 공동(계약서를 제출하는 경우 단독신고 가능)으로 신고하여야 합니다.

②주택임대차 계약서를 제출하고 임대차 신고의 접수를 완료한 경우, 임대차 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 간주되므로, 별도로 확정일자 부여를 신청할 필요가 없습니다.

 

 

<계약기간 중 꼭 확인하세요>

• 계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신 시 차임, 보증금을 증액하는 경우에는 기존 차임, 보증금의 5%를 초과하여 증액하지 못하고, 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
• 묵시정갱신 등

①임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월부터 2개월까지, 임차인은 2개월 전까지 각 상대방에게 계약을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신 됩니다.

②제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.

• 계약갱신요구 등

①임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신거절통지서 양실을 활용할 수 있습니다.

②임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신 되는 임대차의 존속기간은 2년, 나머지 조건은 전 임대차오 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금 액수의 100분의 5를 초과하지 아니하는 범위에서만 가능합니다.

③묵시저 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권으로 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 주택임대차 보호법에 따라 임대기간 중 1회로 한정되어 인정되는 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있습니다.

 

<계약 종료 시 꼭 확인하세요>

보증금액 증액 시 확정일자 날인

계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액하는 경우에는 증액된 보증금액에 대해 우선 변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.