월세 안내는 세입자 내보내기

 

 

 

 

 

최근 임대인 *** 씨는 월세를 제때 납부하지 않는 세입자 때문에 경제적으로 큰 손실을 보게 되었고, 연락도 안받고 문자 답장도 안 하는 세입자 때문에 답답하던 차에, 계약서에 명시된 "명도 특약"이 생각나게 된 임대인 ***씨는

 

계약서를 확인해 보게 되었습니다.

 

계약서에는 " 세입자가 2개월 이상 납부하지 않을 경우 임대인은 임차인의 동의 없이 임차인의 소유의 물건을 이전할 수 있으며 이는 화해 조서에 준한다."

이렇게 써있었고, 임차인도 알겠다고 동의를 하고 계약을 했습니다.

 

이렇게 계약서에 쓰여있는 데로 ***씨는 임차인의 짐을 옮길 수 있을까요??

 

 

 

 

 

 

정답은 NO!입니다. 

 

실제로 세입자가 월세를 내지 않거나 계약기간이 끝났음에도 퇴거하지 않아 집주인이 해당 주택에 들어가더라도 주거침임죄 적용이 가능하다고 합니다!

 

현행법은 법률적으로 적법한 거주권리가 있는 임차인인지를 따지기 전, '사실상' 주거의 자유와 평온을 누릴 권리를 우선적으로 판단하기 때문입니다.

 

임차인이 실질적으로 사용하는 공란이라면 보호의 대상이지, 그 공간에 대한 적법한 사용권한을 가질 것까지 요구하지 않기 때문입니다.

 

서울중앙지법은 2015년 세입자가 월세를 밀리고 공과금도 밀렸다는 이유로 임차인의 허락 없이 집에 들어가 출입문 잠금장치를 없앤 집주인에게 주거침입죄 등을 적용해 벌금 70만원을 선고했습니다.

 

해당 문제에 대해 많은 전문가들은 세입자가 집을 비워주지 않은 경우 문자나 내용증명 등을 통해 임대차계약을 해지 됨을 통지하고 부동산 명도 소송을 진행한 후 법적으로 강제집행 절차를 밟아야 한다고 조언합니다.  

 

 

 

 

세입자에게는 월세를 내야할 의무가 있습니다.

 

 

매월 약속한 날짜에 차임을 내야 하는 계약상의 의무가 있는데, 이를 2기 이상 연체할 경우 임대인은 계약을 '해지'할 수 있습니다.

 

 

계약을 해지하지 않고 보증금에서 차임을 제할 수도 있지만, 명도소송을 하게 되는 기간까지 고려했을때 보증금을 넘어설 수 있으니 시일을 넉넉하게 고려하셔야 합니다.

 

 

 

---

 

세입자에게 2기 이상 연체가 되었을 경우,

 

1. 계약해지 명확하게 하기
2. 부동산점유이전금지가처분, 명도소송

 

이렇게 순서를 따르시는 게 가장 좋습니다!

 

 

1. 계약해지 명확하게 하기

이게 소송까지 갈 경우, 의외로 임대인과 임차인의 계약해지 시기를 다르게 생각할 경우가 많습니다.

그래서 의사를 명확하게 표시하는 것이 중요합니다.

계약을 해지하겠다는 이야기를 임대인 또는 중개사에게만 이야기하는 바람에 문제가 되는 경우도 많습니다.

그러니 꼭꼭 꼭 계약해지 의사 표시는 임대차계약의 상대방에게 하시는 걸 추천드립니다.

서면으로 남을 수 있는 내용증명이 가장 좋고, 최소한 문자나 통화내역, 녹취 등으로라도 증빙을 남겨두어야 합니다.

 

연락이 닿지 않는 다면, 명도소송을 제기해 계약의 해지 의사를 할 수밖에 없습니다.

 

 

내용은 차임 2기 이상 연체되었으므로 계약을 해지하며, 언제까지 집을 비워달라는 취지로 내용을 적어서 보내시면 됩니다. 

 

 

2. 부동산점유이전금지가처분, 명도소송

이렇게 계약해지를 통지하고 언제까지 비우라고 의사표시를 했는데도, 임차인은 배 째 갈 데가 없다 하면서 집을 비우지 않는 경우가 많으실 테죠?

이럴 경우 법으로 정해진 절차에 따라 집을 비우는 절차를 거쳐야 됩니다.

점유이전금지가처분을 먼저 한 수 부동산 명도 소송을 제기해야 합니다.

 

 

이렇게 밖에 할 수 없는 이유는 법은 사적집행을 금지하고 있습니다.

사적으로 강제로 해결하려고 하면 사회적으로 불안정해지기 때문에 강제로 물리력을 행사하는 것은 국가에 맡기라는 뜻입니다.

 

임차인이 의무위반으로 계약이 해제되더라도 문을 따고 들어가는 행위는 물리적으로 사적집행으로 보게 됩니다.

 

심지어 대법원은 임차인이 임대인에게 "언제까지 차임을 지급하지 못하면 임대인이 임차인의 물건을 들어내도 좋다'는

각서를 작성하여 준 경우에도 임대인이 임차인의 물건을 함부로 들어내서는 안 된다고 하고 있습니다.

 

 

그래서 다소 억울하고 피해도 크지만, 함부로 임차인의 방문을 열고 들어가게 되면 주거침입죄로 처벌되니

원만하게 해결 보시길 바랍니다.